Cầm 5 tỷ đồng đi tìm mua nhà đất trong ngõ tại Hà Nội những ngày đầu tháng 4, không ít người nói cảm thấy "choáng váng". Chỉ trong vài tháng ngắn ngủi, mặt bằng giá đã bị đẩy lên một nấc thang mới.

Nhưng nghịch lý là giá càng tăng, người mua lại càng "bình chân như vại". Bước sang quý I, thị trường bất động sản đang chứng kiến một cuộc "phân hóa" kỳ lạ nhất trong nhiều năm trở lại đây. Dòng tiền không hề biến mất, chúng chỉ đang kiên nhẫn chờ đợi và âm thầm chuyển hướng.

Thị trường bất động sản Hà Nội trong quý I đang chứng kiến một cuộc "phân hóa" kỳ lạ nhất trong nhiều năm trở lại đây (Ảnh: DT).

Bức tranh kinh tế vĩ mô quý I/2026 thực tế đang mang gam màu rất sáng. Chia sẻ tại sự kiện Toàn cảnh bất động sản quý I/2026 diễn ra sáng 15/4, ông Đồng Quang Cảnh - Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn - GDP Việt Nam tăng trưởng tích cực ở mức 7,83%. Các chỉ số từ bán lẻ (tăng 10,9%), khách quốc tế (6,8 triệu lượt) cho đến vốn FDI thực hiện đều cho thấy nền kinh tế đang vận hành trơn tru.

Đặc biệt, việc nhập siêu nhẹ (nhập 127 tỷ USD, xuất 123 tỷ USD) cho thấy các doanh nghiệp đang ráo riết mua sắm máy móc, sẵn sàng bung sức sản xuất. Thế nhưng, sự hưng phấn này lại chưa lan tỏa hoàn toàn sang thị trường bất động sản.

Nguyên nhân trực tiếp đến từ rào cản lãi suất. Sau một năm 2025 đi ngang, lãi suất huy động và cho vay quý I năm nay đang neo ở mức cao. Khoảng cách lớn giữa tổng tín dụng và tín dụng huy động đã tạo áp lực khiến lãi suất nhích lên.

Khảo sát mới nhất cho thấy 73% nhà đầu tư đang chọn cách "đứng ngoài quan sát". 51% quyết định chờ đợi thêm. 38% thẳng thắn thừa nhận họ đang nín thở chờ xem lãi suất có giảm hay không mới quyết định xuống tiền.

Sự thận trọng này thể hiện rõ nhất ở phân khúc nhà riêng tại Hà Nội. Bà Đỗ Ngọc Ánh, Quản lý kinh doanh cấp cao Batdongsan.com.vn, chỉ ra một con số bất ngờ: Giá nhà riêng Hà Nội đã vọt lên mức 253 triệu đồng/m2 trong quý I, tăng tới 20-30% so với mức 207 triệu đồng/m2 hồi cuối năm 2025. Cú tăng giá này lập tức gây tác dụng ngược. Mức độ quan tâm nhà riêng tại thủ đô sụt giảm mạnh 22%. Người mua thực sự đã "quay xe" khi giá vượt quá sức chịu đựng của dòng tiền.

Khi nhà mặt đất trở nên đắt đỏ, dòng tiền lập tức tìm đến chiếc "phao cứu sinh" mang tên chung cư - phân khúc điểm sáng nhất trong sự phân hóa của thị trường năm nay.

Dữ liệu cho thấy chung cư tiếp tục là loại hình dẫn dắt đà hồi phục. Đáng chú ý, 67% người được hỏi khẳng định mua chung cư để ở, trong khi tỷ lệ mua để "lướt sóng" rớt thảm hại chỉ còn 4%. Thị trường đang gạt bỏ những tay chơi ngắn hạn để nhường sân cho nhu cầu thực, tạo ra một nền tảng cực kỳ bền vững.

Tại Hà Nội, nguồn cung chung cư đang phân bổ rất đồng đều từ nội đô ra các khu Đông - Tây, bám sát vành đai 2, vành đai 3. Xu hướng phát triển đô thị gắn liền với giao thông công cộng (TOD) thể hiện rõ nét khi các dự án mới đều "ăn theo" các công trình hạ tầng trọng điểm và những cây cầu sắp bắc qua sông Hồng.

Tuy nhiên, sự phân hóa giá tại phân khúc này cũng khốc liệt không kém. Trong 16 dự án mới tại Hà Nội, mặt bằng giá bị xé lẻ rõ rệt, từ mức 60-70 triệu đồng/m2 lên 90-100 triệu đồng/m2, và xuất hiện cả những dự án siêu cao cấp vượt mốc 200 triệu đồng/m2.

Dù giá tăng nhẹ với mức tăng 2,6% tại Hà Nội và 1,5% tại TPHCM, chung cư vẫn được 32-35% nhà đầu tư đánh giá là loại hình tiềm năng nhất trong 6 tháng tới.

Ông Đồng Quang Cảnh nhận định, người mua hiện tại rất thận trọng. Họ vẫn mua, nhưng thời gian lựa chọn lâu hơn. Nhu cầu giờ đây phải là ở thực và bất động sản phải tạo ra dòng tiền ngay lập tức.

Bức tranh bất động sản năm nay không còn chỗ cho những cơn sốt ảo. Sự phân hóa khắt khe đang ép dòng tiền chảy về đúng nơi có giá trị thực. Khi các đại dự án hạ tầng dần thành hình và pháp lý được cởi trói, thứ duy nhất thị trường đang nín thở chờ đợi lúc này, có lẽ chỉ là một nhịp điều chỉnh hạ nhiệt của lãi suất để thực sự bùng nổ.

Theo dantri.com.vn

https://dantri.com.vn/bat-dong-san/gia-nha-dat-tai-ha-noi-vuot-250-trieu-dongm2-tien-chay-di-dau-20260415105012741.htm