Chung cư cũ Ngọc Khánh (Hà Nội). Ảnh: ĐĂNG ANH

Chung cư ba tầng số 22 phố Liễu Giai, phường Cống Vị, quận Ba Đình (Hà Nội) được xây dựng khoảng 30 năm trước. Ngay khi đưa vào sử dụng, tòa nhà đã bộc lộ nhiều hạn chế về thiết kế như thiếu công trình phụ, cốt nền thấp hơn gần 1 m so với mặt đường. Trong quá trình sử dụng, nhiều hộ dân tự ý lấn chiếm, cơi nới diện tích, dẫn đến tòa nhà bị hư hỏng, xuống cấp. Các vết nứt lớn xuất hiện nhiều nơi, tòa nhà có nguy cơ sụp đổ, gây nguy hiểm đến tính mạng, tài sản của người dân. Vì thế, người dân rất ủng hộ chủ trương cải tạo, xây dựng lại CCC. 

Ông Lê Hữu Nam, người sinh sống ở tòa nhà từ những ngày đầu chia sẻ, tòa nhà chỉ có 25 hộ dân, cho nên nhiều người tin tưởng dự án sẽ triển khai thuận lợi, nhanh chóng. Phần lớn người dân đã ủng hộ, hợp tác với chủ đầu tư triển khai dự án; thống nhất về phương án đền bù, chính sách tạm cư, tái định cư và bàn giao mặt bằng, đi thuê nhà tạm để ở. Nhưng sau nhiều năm, dự án vẫn chưa thể triển khai do một vài hộ dân đưa ra các đòi hỏi vô lý. Ông Nam phân tích, đây là nhà tập thể được cơ quan phân cho cán bộ của Viện Tư liệu phim Việt Nam sử dụng. Sau đó, các hộ dân được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ, với diện tích từ 20 đến hơn 40 m2. Khi dự án triển khai, người dân đồng tình ủng hộ, nhưng có tám hộ dân không có nhu cầu tái định cư tại chỗ, mà lựa chọn hình thức bán lại quyền sở hữu căn hộ cho chủ đầu tư để nhận tiền mặt. Mặc dù là căn hộ tập thể cũ, nhưng các hộ dân này lại căn cứ vào giá đất ở, gây áp lực đối với chủ đầu tư.

Theo tìm hiểu của chúng tôi, vướng mắc lớn nhất khiến dự án chậm trễ liên quan đến quy định chủ đầu tư và chủ sở hữu căn hộ phải tự thỏa thuận phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư trong khi chưa có khung quy định giữa hai bên. CCC chỉ được phá dỡ khi tất cả chủ sở hữu thống nhất, dẫn đến chủ đầu tư phụ thuộc quá nhiều vào người dân. Lợi dụng “khoảng trống” pháp lý này, những hộ dân đưa ra mức giá rất cao với chủ đầu tư. Điển hình như căn hộ 108B và căn hộ 109 có diện tích theo sổ đỏ là 58 m2, chủ đầu tư đề xuất mua lại với giá 7,7 tỷ đồng, nhưng chủ sở hữu căn hộ đòi 15 tỷ đồng. Căn hộ 103 có diện tích 36,3 m2, chủ đầu tư đề xuất mua lại với giá 5 tỷ đồng, nhưng chủ sở hữu căn hộ đòi 10 tỷ đồng. Còn căn hộ 202, có diện tích 36,3 m2, chủ đầu tư đề xuất mua lại với giá 3,7 tỷ đồng, nhưng chủ sở hữu căn hộ đòi 12 tỷ đồng mới bán.

Đại diện chủ đầu tư dự án cho biết, thời điểm năm 2013 có nhiều doanh nghiệp tham gia cải tạo CCC, nhưng từ khi Nghị định số 101/2015/NĐ-CP có  hiệu lực, trong đó có quy định khi 100% số hộ dân đồng ý mới được triển khai dự án, đã khiến các chủ đầu tư chùn bước. Chủ đầu tư đã chấp nhận mua lại căn hộ chưa di dời với giá cao hơn so với giá thị trường theo báo cáo định giá của Công ty CBRE - công ty kinh doanh dịch vụ bất động sản quốc tế lớn, nhưng các hộ dân vẫn không đồng ý bán. Mới đây, công ty đã quyết định trả giá cao để mua lại các căn hộ và đã đạt thỏa thuận với hai trường hợp, nhưng ngay sau đó, sáu chủ sở hữu căn hộ còn lại tiếp tục nâng giá bán, khiến công ty không thể đáp ứng.

Đại diện Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng quận Ba Đình cho biết, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại dự án 22 Liễu Giai cao hơn so với những dự án cải tạo CCC trên địa bàn quận đã thực hiện trong những năm qua và rất có lợi cho người dân. Cụ thể, các hộ dân tầng 1 được bố trí tái định cư gấp 2,6 lần diện tích sổ đỏ căn hộ cũ, các hộ dân tầng 2 và 3 gấp 2,5 lần; diện tích ngoài sổ đỏ được bồi thường 30% so với diện tích sổ đỏ... Một số ít hộ dân đưa ra các đòi hỏi vô lý đã ảnh hưởng đến chủ trương cải tạo, xây dựng lại CCC, cải thiện chỗ ở cho người dân, tái thiết đô thị của thành phố và quận. Nhiều hộ dân đã bàn giao mặt bằng, đang phải đi thuê nhà ở trong nhiều năm, ngày đêm mong mỏi sớm trở về nhà mới.

Theo tổng hợp của Sở Xây dựng Hà Nội, trên địa bàn thành phố hiện có 1.579 CCC, phần lớn được xây dựng từ năm 1960 đến 1992, trong đó nhiều CCC đã xuống cấp nghiêm trọng, một số nhà hư hỏng nặng, nguy hiểm đối với người sử dụng, nhưng tiến độ cải tạo, xây dựng lại rất chậm. Đến nay mới có 14 dự án cải tạo CCC hoàn thành, đưa vào sử dụng; 13 dự án đang triển khai.

Lý giải nguyên nhân, theo đại diện Sở Xây dựng Hà Nội, khối lượng nhà CCC trên địa bàn rất lớn, trong khi ngân sách thành phố còn hạn hẹp, cho nên thành phố đã huy động nguồn lực xã hội hóa, kêu gọi các doanh nghiệp tham gia. Tuy nhiên, các quy định của Luật Nhà ở năm 2014, Nghị định 101/2015/NĐ-CP đang là “nút thắt” lớn. Đặc biệt, quy định phải có 100% chủ sở hữu đồng thuận là rào cản khiến các dự án khó được triển khai. Những doanh nghiệp đã triển khai dự án trước năm 2015 đang phải ngậm “quả đắng” vì dự án rơi vào bế tắc.

Thời gian qua, thành phố Hà Nội đã xây dựng Đề án cải tạo, xây dựng lại nhà CCC, trong đó để giải quyết tình trạng chỉ một vài hộ dân không đồng ý khiến dự án ách tắc, thành phố kiến nghị các bộ, ngành cho phép quy định khi đạt tỷ lệ 70% chủ sở hữu, chủ sử dụng nhà CCC (không phải cấp độ D) thống nhất thì chủ đầu tư được phá dỡ, cải tạo. Theo thông tin chúng tôi có được, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu xây dựng nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 101; đồng thời bổ sung chính sách nhằm hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan, dự kiến trình Chính phủ ban hành vào quý II-2021.

Mới đây, Phó Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Dương Đức Tuấn giao các sở, ngành, UBND quận đề xuất kế hoạch tổ chức lập các đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cải tạo CCC cùng với mô hình đầu tư, biện pháp, phương thức đầu tư phù hợp với tính chất, hiện trạng từng khu CCC. Thành phố định hướng quy hoạch theo ba cấp độ: khu CCC, nhóm CCC và nhà đơn lẻ. Thành phố yêu cầu, việc tổ chức nghiên cứu lập các đồ án quy hoạch phải kèm theo giải pháp chi tiết nhằm phát huy tối đa quỹ đất, khai thác hiệu quả kinh tế và tính khả thi của dự án; bố trí tạm cư, tái định cư hợp lý. Đáng chú ý, Phó Chủ tịch thành phố yêu cầu các sở, ngành xây dựng khung cơ chế chính sách đặc thù để thành phố báo cáo Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, báo cáo đề xuất Quốc hội có nghị quyết riêng cho Hà Nội đẩy nhanh tiến độ cải tạo CCC, trong đó có việc nâng cao vai trò của chính quyền nhà nước trong tổ chức giải phóng mặt bằng.

ĐẮC SƠN/nhandan.com.vn

https://nhandan.com.vn/tin-tuc-xa-hoi/vuong-mac-trong-cai-tao-chung-cu-cu-640820/